El crédito especial de las constructoras termina el 1 de enero de 2027: qué cambia

¿Qué es el crédito especial de las constructoras y cómo se calcula?

Es un beneficio del artículo 21 del Decreto Ley 910 de 1975. La empresa constructora calcula un porcentaje del débito fiscal (el IVA que recarga en su factura) y lo rebaja de sus pagos provisionales mensuales (PPM, el anticipo mensual del impuesto a la renta). En la factura, ese monto se descuenta del total, así que el beneficio llega al cliente como un menor precio.

Aplica a la venta de viviendas que la propia empresa construyó y a los contratos generales de construcción de viviendas que no sean por administración, es decir, a suma alzada. Las reglas de cálculo, según la Circular 37 de 2023 del SII:

• Factor original: 0,65 del débito de IVA. En el régimen de transición baja a 0,325 y luego a 0,1625.
• Solo para viviendas de hasta 2.000 UF, o 2.200 UF si la operación está exenta de IVA por ir a un beneficiario de subsidio habitacional; en ese caso el crédito se calcula sobre el valor de la venta o del contrato.
• Tope de 225 UF de crédito por vivienda.
• Se rebaja primero de los PPM del mes; el saldo, de otros impuestos de retención o recargo que se paguen en el mismo F29; lo que sobre pasa a los meses siguientes, reajustado; y el saldo a diciembre queda como pago provisional voluntario para la declaración de renta.

¿Qué cambia el 1 de enero de 2027?

La Ley 21.420, publicada el 4 de febrero de 2022, derogó el artículo 21 del DL 910. Luego, la Ley 21.462 (julio de 2022) corrigió una norma transitoria y la Ley 21.558 (abril de 2023) movió la eliminación total al 1 de enero de 2027 y creó el tramo 2025-2026. El resultado, según la Circular 37 de 2023:

En las ventas de viviendas que construyes tú mismo manda la fecha de inicio de la construcción, no la de la escritura: si el permiso se obtuvo y la obra se inició antes del 1 de enero de 2027, esas viviendas mantienen el 0,1625 aunque las vendas en 2028.

La obra se entiende iniciada cuando están hechos los trazados y comenzadas las excavaciones de los planos (artículo 1.4.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones). Instalar la faena no basta.

¿Cuánto vale el crédito en pesos? Un ejemplo

Ejemplo: una constructora firma un contrato a suma alzada para levantar la casa de un particular por $60.000.000 netos. El IVA es $11.400.000 y la vivienda vale 1.731 UF con IVA incluido, bajo el límite de 2.000 UF (UF del 1 de noviembre de 2026: $41.252,94). Así queda la factura según el régimen que le toque:

Ningún caso supera el tope de 225 UF por vivienda, que a esa UF son $9.281.912. La constructora declara el débito completo de $11.400.000 en su F29 y rebaja el crédito de sus PPM: no gana más, recupera lo que descontó.

Para el particular, que no recupera el IVA, el mismo contrato con el mismo precio neto, firmado en enero de 2027, sale $1.852.500 más caro: un 2,7 % sobre lo que pagaría con un contrato de 2026.

¿Qué revisar antes del 31 de diciembre de 2026?

Lo que no quede firmado, aprobado e iniciado este año ya no entra al tramo de 0,1625. En nuestra experiencia, los problemas aparecen en estos cuatro puntos:

• Contratos: que estén celebrados en 2026 y con fecha cierta. Si no son por escritura pública, deben al menos protocolizarse o acreditar su fecha por otro medio legal. Revisa también que sean a suma alzada y no por administración.
• Permisos: el de cada obra debe estar obtenido, no solo solicitado, antes del 1 de enero de 2027.
• Inicio de obras: trazados y excavaciones hechos y anotados en el libro de obras, con fotografías fechadas. El SII certifica la fecha a tu solicitud, según la Resolución Exenta 29 de 2023.
• Facturación: cada factura debe llevar el factor de su obra. En el F29 el crédito va en el código 126, y en los meses en que lo uses debes presentar la Declaración Jurada 1842, a más tardar el último día hábil del mes en que vence ese F29.

Paso a paso

1. Haz un inventario de obras. Por cada obra anota la fecha del contrato, si es a suma alzada, la fecha en que pediste y obtuviste el permiso y si ya hay excavaciones. Con eso sabes qué factor le corresponde.
2. Da fecha cierta a los contratos pendientes. Los contratos que firmes en noviembre y diciembre, llévalos a escritura pública o protocolízalos antes del 31 de diciembre.
3. Inicia las obras que puedas. Trazado y excavación según los planos, registrados en el libro de obras y con fotografías. Instalar la faena no cuenta como inicio.
4. Pide al SII que certifique el inicio. En Servicios online, Avalúos y contribuciones de bienes raíces, Solicitudes y declaraciones, Solicitudes de Bienes Raíces. Adjunta el permiso de edificación, las fotografías del inicio, el permiso de obras preliminares o de demolición y la carátula y primeras páginas del libro de obras.
5. Ajusta facturación y declaraciones. Factor correcto en cada factura, código 126 en el F29 y Declaración Jurada 1842 en los meses en que uses el crédito.
6. Recotiza lo que firmes desde enero. Los contratos que se firmen en 2027 van sin crédito especial: el cliente paga el IVA completo.

Errores frecuentes

• Creer que lo que importa es la fecha de la factura y no la del contrato, el permiso y el inicio de la obra.
• Aplicar el crédito a un contrato por administración o a una remodelación.
• Firmar contratos en diciembre sin escritura ni protocolización y no poder probar que son de 2026.
• Dar la obra por iniciada con la sola instalación de faenas, sin trazado ni excavación.
• Usar el crédito como subcontratista de una sola especialidad.
• Modificar sustancialmente el contrato o el permiso en 2027 y tener que restituir lo rebajado.

Preguntas frecuentes

Fuentes

Verificadas al 4 de noviembre de 2026. La normativa y los precios cambian: si vas a tomar una decisión, confírmalo en la fuente.

• Servicio de Impuestos Internos — Circular N.º 37 de 2023: régimen transitorio del crédito especial para empresas constructoras
• Biblioteca del Congreso Nacional — Ley N.º 21.558, artículo 5: modifica las normas transitorias de la Ley 21.420
• Servicio de Impuestos Internos — Resolución Exenta N.º 29 de 2023: verificación del inicio de las obras
• Servicio de Impuestos Internos — ¿Existe algún tope para usar el crédito especial de empresas constructoras?
• Servicio de Impuestos Internos — Instrucciones de la Declaración Jurada N.º 1842
• Servicio de Impuestos Internos — Oficio N.º 6471 de 2003: contrato general de construcción y beneficiario del crédito
• Biblioteca del Congreso Nacional — Ley N.º 21.850, artículo cuarto transitorio: exención de IVA para viviendas nuevas
• Servicio de Impuestos Internos — Valores de la UF 2026