¿El arriendo paga IVA? Amoblados, oficinas y bodegas, y cómo tributan los rentistas

¿Qué arriendos pagan IVA y cuáles no?

La regla está en dos artículos de la Ley del IVA. El 8 letra g grava el arriendo de bienes muebles, de inmuebles amoblados, de inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan una actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio. El 12 letra E N° 11 deja exento el arriendo de inmuebles en los demás casos.

¿Cuándo un inmueble cuenta como amoblado o con instalaciones?

Desde la Ley 21.210, de 2020, no basta con dejar un mueble: los bienes tienen que ser suficientes para usar el inmueble como habitación, oficina o negocio. La Resolución Exenta SII 53 de 2021 fijó los criterios y aclaró que se mira lo que el inmueble tiene al firmar el contrato, aunque el arrendatario no lo use.

• Vivienda: lo necesario para dormir y alimentarse. En un departamento, al menos baño equipado, una o más camas y enseres como mesa, sillas, vajilla, refrigerador y cocina u horno.
• Oficina: escritorio, silla, muebles para archivar documentos, mesa de reuniones y mobiliario para computadores o impresoras.
• Local o inmueble con instalaciones: elementos que por sí solos o de modo preponderante permitan una actividad comercial o industrial. En un local de atención de público, mesón, estantes o bodegas y vitrinas.
• No cuentan las repisas adheridas, una cocina u horno empotrados por sí solos, ni las instalaciones comunes a cualquier edificio, como estacionamientos o baños.

La resolución no trae un ejemplo de bodega, así que se aplica el mismo criterio. En un caso dudoso, puedes pedirle al SII que califique si hay suficiencia antes de firmar.

¿Cómo se calcula y quién declara el IVA del arriendo?

La base no es toda la renta: se le resta el 11 % anual del avalúo fiscal del inmueble (el valor que el SII le asigna para las contribuciones), o la proporción que corresponda si el arriendo es parcial o por menos de un año (artículo 17). El IVA lo paga el arrendatario; el arrendador lo recauda y lo entera en el Fisco.

• Si arriendas amoblado en forma habitual: das aviso de inicio de actividades, emites boleta o factura y declaras en el F29 cada mes.
• Si es esporádico, como una casa de veraneo, y ni tú ni el arrendatario son contribuyentes de IVA: lo declaras y pagas por internet en el F29, código 713. El SII tiene una calculadora para el arriendo de amoblados.
• Si el arrendatario es una empresa con contabilidad completa y tú no eres contribuyente de IVA: la empresa puede retener el IVA emitiendo una factura de compra.
• Si arriendas por una plataforma: desde el 25 de octubre de 2025 tienes que informarle que eres contribuyente de IVA; si no lo haces, la plataforma pasa a responder por el IVA de esa operación (Circular SII 39 de 2025).

¿Qué cambió en el DFL 2 con la Ley 21.420?

El DFL 2 libera de impuesto a la renta el arriendo de viviendas económicas, que son casas o departamentos de hasta 140 m² construidos acogidos a ese régimen. Desde el 1 de enero de 2023, la Ley 21.420 lo acotó:

• Solo personas naturales: las sociedades perdieron el beneficio, cualquiera sea la fecha en que compraron.
• Máximo dos viviendas por persona, las dos de adquisición más antigua. Desde marzo de 2020, por la Ley 21.210, las heredadas también cuentan para ese límite.
• Desde la tercera vivienda el arriendo se declara, aunque se haya comprado antes de 2010. Rige para las rentas desde 2023, es decir, desde la Operación Renta 2024.

La misma ley subió desde 2023 la sobretasa de contribuciones de quien suma un avalúo fiscal total sobre 1.510 UTA: ese tramo pasó de 0,275 % a 0,425 %.

¿Cómo tributa el arriendo en la Renta?

Persona natural sin contabilidad completa: tributa sobre la renta efectiva que acredita el contrato, sin rebajar gastos (artículo 20 N° 1 letra b de la Ley de la Renta). Si el inmueble no es agrícola, esa renta está exenta de Primera Categoría (artículo 39 N° 3) y se suma al Global Complementario, el impuesto anual de las personas. Las contribuciones de ese inmueble pagadas en el año se descuentan como crédito de ese impuesto, hasta el monto determinado y sin devolución del exceso (artículo 56 N° 5); en la Operación Renta 2026 se declaró en el código 1637 del F22.

Empresa: el arriendo es un ingreso más del giro y paga Primera Categoría. Ojo con el régimen: para estar en Pro Pyme, las rentas pasivas, entre ellas el arriendo de bienes raíces no agrícolas, no pueden superar el 35 % de los ingresos brutos del giro (artículo 14 letra D). Por eso, una sociedad que vive de arrendar inmuebles no agrícolas queda, por regla general, en el régimen general.

Y el crédito fiscal sigue al IVA: el IVA de lo que compras para un inmueble que arriendas sin amoblar no se recupera, porque esa operación es exenta (artículo 23 N° 2 de la Ley del IVA). Si lo arriendas amoblado, sí; si tienes de ambos, se calcula en proporción.

Ejemplo: el mismo departamento, con y sin muebles

Ejemplo: un departamento con avalúo fiscal de $45.000.000, arrendado en $600.000 mensuales más IVA cuando corresponde.

Gracias al descuento del avalúo, el IVA efectivo es cerca de 6 % de la renta, no 19 %. En la Renta, si el departamento no es DFL 2, o es la tercera vivienda DFL 2 de su dueño, la persona suma $7.200.000 al año a su Global Complementario y descuenta como crédito las contribuciones que pagó en el año.

Paso a paso

1. Haz el inventario de lo que entregas. Anota en el contrato los muebles, instalaciones o maquinarias que se arriendan con el inmueble. Eso decide si hay IVA.
2. Define si el contrato es afecto o exento. Aplica los criterios de suficiencia de la Resolución 53 de 2021 y deja la calificación por escrito en el contrato.
3. Documenta y declara según tu caso. Inicio de actividades y boleta o factura si es habitual; código 713 del F29 si es esporádico; factura de compra si el arrendatario es una empresa con contabilidad completa.
4. Ordena tus viviendas DFL 2. Identifica las dos de adquisición más antigua: las demás se declaran en la Operación Renta.
5. Declara con el asistente de arriendos del SII. En la Operación Renta, registra cada propiedad, su uso y el RUT del arrendatario, y aplica el crédito por contribuciones.

Errores frecuentes

• Calcular el IVA del amoblado sobre toda la renta, sin restar el 11 % del avalúo fiscal.
• Llamar «sin muebles» en el contrato a un departamento totalmente equipado: se mira lo que el inmueble tiene, no lo que dice el papel.
• Arrendar por temporada en una plataforma sin declarar el IVA ni informarle a la plataforma tu calidad de contribuyente.
• Dar por exentas todas las viviendas DFL 2, aunque sean más de dos o estén a nombre de una sociedad.
• Mantener las propiedades en una sociedad acogida a Pro Pyme sin revisar el límite del 35 % de rentas pasivas.
• Recuperar como crédito fiscal el IVA de una remodelación de un inmueble que se arrienda sin amoblar.

Preguntas frecuentes

Fuentes

Verificadas al 4 de noviembre de 2026. La normativa y los precios cambian: si vas a tomar una decisión, confírmalo en la fuente.

• Biblioteca del Congreso Nacional — Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (DL 825), artículos 8 letra g, 12 letra E N° 11, 17 y 23
• Servicio de Impuestos Internos — Resolución Exenta SII N° 53 de 2021: criterios del hecho gravado del artículo 8 letra g
• Servicio de Impuestos Internos — ¿Cuáles son las obligaciones tributarias por el arriendo de casas de veraneo?
• Biblioteca del Congreso Nacional — Ley sobre Impuesto a la Renta (DL 824), artículos 14 letra D, 20, 39 y 56
• Servicio de Impuestos Internos — Asistente de arriendo de bienes raíces y beneficio DFL 2
• Servicio de Impuestos Internos — Circular SII N° 22 de 2022: cambios de las leyes 21.210 y 21.420 en el DFL 2 y la sobretasa
• Servicio de Impuestos Internos — Circular SII N° 39 de 2025: operadores de plataformas digitales de intermediación
• ChileAtiende — Operación Renta 2026: crédito por contribuciones